Военная Ипотека

Он лайн Skype консультация специалистами Центра Недвижимости СПб

Он лайн ICQ консультация специалистами Центра Недвижимости СПб

«Военная ипотека» – это замена натуральных обязательств государства перед военнослужащими на финансовые, своеобразная монетизация льгот и компенсаций за службу во благо Отечества.

В 2004 году был принят Федеральный Закон 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих" который вступил в силу с 1 января 2005 года. Начиная с этой даты, военнослужащие могли подать рапорт на включение их в реестр участников накопительно-ипотечной системы (НИС). Подобно материнскому капиталу участники программы НИС могут воспользоваться выделенными государственными средствами не сразу. А только через три года после "постановки на учёт". В основном, накопительно - ипотечная система рассчитана на военнослужащих (офицеров, прапорщиков, мичманов), заканчивающих военные училища и заключивших первый контракт о прохождении военной службы после 1 января 2005 года. Эту программу в народе окрестили "военной ипотекой", и под нее попадают и некоторые другие категории военнослужащих.

Размер взноса на одного участника НИС ежегодно утверждается законом "О федеральном бюджете". Расчёт строится таким образом, что бы за 20 лет службы (т.е. 3+17 лет нахождения в системе НИС) на счету военнослужащего могло накопиться денежных средств на покупку квартиры площадью 54 кв.м. В силу закона, с учётом инфляции, взнос следующего года не может быть меньше, чем взнос предыдущего. Например, взнос государства по программе на одного военнослужащего - участника программы составлял: в 2005 году - 37 000 руб., 2006 году - 40 600 руб., 2007 году - 82 800 руб., 2008 году - 89 900 руб., 2009 году - 168 000 руб., 2010 году - 175 600 руб., 2011 году - 189 800 руб., 2012 году - 205 200 рублей. Размер накопительного взноса устанавливается одинаково на каждого военнослужащего, без учёта членов семьи, воинского звания, выслуги, условий и места службы, боевых наград и прочих заслуг.

И хотя звания и награды не учитываются, преимущества военной ипотеки таковы, что военнослужащий уже после трёх лет службы и нахождения в системе НИС может купить квартиру. Программа интересна еще и тем, что нормы жилой площади на приобретаемое жильё не установлены. Участник накопительно-ипотечной системы имеет право купить квартиру в любом регионе России независимо от места призыва, окончания учебного заведения или прохождения службы. Воспользоваться военной ипотекой можно независимо от текущих жилищных условий, наличия или отсутствия собственного жилья и количества членов семьи. Купив квартиру по военной ипотеке, военнослужащий обязан оставаться на службе до полного погашения кредита банку. Проценты по кредиту и сам кредит за него погашает государство. Как и при обычной "гражданской" ипотеке, купленная квартира оформляется на покупателя. Также необходим страховой полис. В отличие от обычной ипотеки, в выписке из ЕГРП в графе "ограничения (обременения) права" указывается два залогодержателя - банк-кредитор и Российская Федерация. По сути эта программа - ипотека не для военнослужащего, а для государства. Это рассрочка государства перед военнослужащим. Оно, таким образом выплачивая ипотечный кредит банку, является залогодержателем квартиры. Выплатив банку кредит, по окончании срока службы, государство "дарит" эту квартиру военнослужащему. Поэтому она и называется накопительно - ипотечной системой (НИС).

Министерство обороны, осуществляя ежегодные платежи, уменьшает долг заёмщика-военнослужащего перед банком-кредитором, одновременно увеличивая его перед государством. В случае досрочного увольнения без уважительной причины военнослужащий в соответствии с п.2 статьи 15, указанного выше Федерального закона, обязан вернуть государству выплаченную ему сумму вместе с процентами. После успешного окончания срока военной службы (как правило 20 лет) и достижения 45 лет задолженность военнослужащего перед государством в лице Министерства обороны аннулируется.

Не менее чем через три года участия в НИС каждый его участник имеет право на заключение с уполномоченным федеральным органом договора целевого жилищного займа. После этого в выбранном банке военнослужащий должен открыть счет, положив на него не менее 300 000 рублей. Затем начинается подбор вариантов. Когда вариант уже подобран, то вместе с продавцом и с оригиналами всех его документов военнослужащий должен прийти в банк и оставить документы на проверку. Единственный документ, с которого банк снимает копии и сразу отдает продавцам - это свидетельство о собственности. Но оригиналы, например, свидетельств о браке и о рождении остаются в банке до момента подписания основного договора.

Если учесть, что банк-кредитор рассматривает документы по сделке в течение недели, затем 10-20 дней нужно ждать перечисления денег из Министерства обороны, и только после этого подписывается и сдаётся на госрегистрацию договор купли-продажи, то многие продавцы не хотят ждать такие сроки – для них это неудобно.

Существует еще одно отличие ипотеки для военнослужащих от обычной. При обычной ипотеке кредитный договор заключается одновременно с основным договором купли-продажи. При оформлении военной ипотеки сначала подписывается кредитный договор. Кстати, на момент его подписания должна быть уже оформлена страховка. Затем документы отправляются на подпись в Министерство обороны, и только после этого можно выходить на сделку.

Порядок действий военнослужащего, участника НИС, желающего купить квартиру по военной ипотеке:

1-й шаг. Получить уведомление с регистрационным номером. Для этого нужно быть военнослужащим. Федеральным Законом 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» определён перечень категорий военнослужащих, которые могут быть участниками НИС (Глава 3, ст. 9 п.1).

В воинской части, на каждого военнослужащего, формируется личная карточка участника НИС (форма № 2/НИС приложения 4 к приказу Министра обороны Российской Федерации от 8 июня2005 г. № 225), которая хранится в его личном деле. В эту карточку заносится регистрационный номер участника НИС (двадцатизначный) и дата основания для включения в реестр.

После включения военнослужащего в реестр участников НИС регистрирующий орган направляет участнику НИС Уведомление о включении его в реестр (форма № 1/НИС приложения 4 к приказу Министра обороны Российской Федерации от 8 июня2005 г. № 225). Сведения из Уведомления (регистрационный номер и дата возникновения основания для включения военнослужащего в реестр) вносятся в личную карточку участника НИС. Таким образом, в настоящее время, включение военнослужащего в реестр участников НИС происходит в обязательном порядке (без написания рапорта на включение в накопительно-ипотечную систему). Необходимо получить уведомление с регистрационным номером.

2-й шаг. Написать рапорт на получение Свидетельства. Каждый участник НИС, не менее чем через три года его участия в накопительно-ипотечной системе, может получить целевой жилищный заём и купить квартиру по военной ипотеке. Для этого, прежде всего, необходимо написать рапорт на имя командира.

С момента написания рапорта до получения Свидетельства может пройти 2-4 месяца. Это зависит от удалённости воинской части от Москвы и времени года.

Написав рапорт на имя командира воинской части необходимо его зарегистрировать в журнале учёта служебных документов.

3-й шаг. Получение Свидетельства. Оценка своих финансовых возможностей. В полученном Свидетельстве о праве участника НИС на получение целевого жилищного займа, за подписью и печатью руководителя ФГКУ «Росвоенипотека», содержатся следующие сведения:
-номер, дата выдачи;
-фамилия, имя, отчество военнослужащего – участника НИС, его паспортные данные;
-сумма денежных средств накопленных на именном счету военнослужащего;

эти денежные средства (перерасчитанные на дату подписания целевого жилищного займа с ФГКУ «Росвоенипотека») будут перечислены на р/счет военнослужащего открытый им в банке-кредиторе.
По программе «военная ипотека» банки сейчас выдают до 2,2 млн.рублей с 01.01.2012г., кроме этого военнослужащий может взять потребительский кредит (до 1,5 млн.рублей) либо дополнительно использовать собственные денежные средства для покупки собственного жилья. Минимум, на который может рассчитывать участник НИС – 2,8 млн.рублей. Это доходная часть. Однако покупка недвижимости сопряжена с дополнительными затратами которые военнослужащий в настоящее время оплачивает за счёт собственных денежных средств.

В Свидетельстве имеется абзац следующего содержания: «Целевой жилищный заём также может быть использован для оплаты расходов, связанных с оформлением сделки по приобретению жилого помещения (жилых помещений) и (или) оформлением кредитного договора, в том числе удостоверенного закладной, включая выплаты банку (иной кредитной организации либо юридическому лицу, предоставившему ипотечный кредит), связанные с выдачей кредита (займа), оплатой услуг по подбору и оформлению жилого помещения (жилых помещений), услуг оценщика, а также расходов на страхование рисков, в соответствии с условиями указанных договоров, или закладной, в соответствии с Правилами предоставления целевых жилищных займов».

4-й шаг. Мониторинг рынка, определение параметров и месторасположения квартиры.
Самый сложный этап покупки квартиры по «военной ипотеке». В 2010 году около 80% всех выданных Свидетельств было не использовано. Т.е. за отведённые 3 месяца многие военнослужащие самостоятельно не успевали выбрать квартиру, собрать и оформить необходимые документы, получить кредит и купить квартиру. Поэтому срок действия Свидетельства участника НИС, начиная с 01 января 2011 года, продлили до 6 месяцев со дня его подписания.

Однако и сейчас отведённые полгода для некоторых заемщиков пролетают быстро. Не всегда желания покупателей совпадают с финансовыми возможностями, а слабое знание рынка не позволяет таким военнослужащим чётко расставить приоритеты и определиться с тем, что они хотят купить.
На этом этапе, даже если вы решили сэкономить и всё сделать самостоятельно, воспользоваться консультациями опытных риэлторов. Желательно имеющих опыт проведения подобных сделок с использованием средств «военной ипотеки». Эти консультации в нашем агентстве недвижимости бесплатны.

5-й шаг. Заключение договора с Центром Недвижимости Санкт-Петербурга. Каждый военнослужащий может самостоятельно, либо с помощью друзей или родственников, осуществлять поиск подходящего для покупки объекта недвижимости. Однако, мы советуем обращаться к специалистам. Консультанты Центра Недвижимости Санкт-Петербурга помогут вам с выбором квартиры, оформлением всех необходимых документов, проведением сделки, получением ключей от квартиры.

6-й шаг. Просмотр вариантов покупаемого жилья. Самый трудоёмкий этап покупки квартиры по военной ипотеке. Несмотря на то, что нынче Интернет полон разнообразными объявлениями о продаже недвижимости. Новички рынка с удивлением обнаруживают, что найденные объявления далеко не всегда правдивы и соответствуют реалиям. Отдельная забота - правоустанавливающие документах. Подойдёт ли эта квартира, в качестве залога, банку-кредитору или нет, нужно будет знать ещё до её просмотра.

7-й шаг. Авансирование выбранной квартиры. Подписание предварительного договора.
Для того, что бы продавец выбранной квартиры снял её с продажи, передал необходимые на неё документы для рассмотрения банку-кредитору, покупатель должен его убедить в серьёзности своих намерений. Формула: «ни что так не укрепляет доверие, как предоплата» как нельзя лучше определяет смысл необходимости предварительного договора. На этом этапе военнослужащему потребуются собственные наличные денежные средства.

Зная требования различных банков, работающих самостоятельно и по программе АИЖК «военная ипотека», к покупаемому жилью, можно до подписания договора с большой вероятностью вынести решение – пройдет выбранная квартира по ипотеке или нет.

8-й шаг. Выбор банка кредитора. Одобрение выбранной квартиры банком. Некоторые военнослужащие, получив Свидетельство (3-й шаг) бросаются на поиски банков, которые работают по «военной ипотеке». Отбор этих банков они проводят по принципу «кто меньше берёт за свои услуги», забывая при этом, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. Требования банков к приобретаемому жилью несколько отличаются. На одну и ту же квартиру в одном банке можно получить отказ в выдаче кредита, а в другом – одобрение. Как правило, рассмотрение полного пакета документов может занять 2 – 10 дней в зависимости от банка.

9-й шаг. Подписание договоров: кредитного, ЦЖЗ (целевого жилищного займа), страхования.
Если квартира одобрена банком, продавец не передумал её продавать, то необходимо оформить перечисленные выше договора и дождаться поступления денежных средств накопленных на именном счету военнослужащего на его расчётный счёт в банке-кредиторе.

Опасения, которые останавливают некоторых продавцов недвижимости от её продаже по военной ипотеке всего три.

Во-первых, срок ожидания денег. С момента подписания предварительного договора (получения аванса), до завершения сделки и полного расчёта за проданную квартиру проходит не менее 2-х месяцев. Это если сделкой занимаются опытные риэлторы.

Во-вторых, сейчас все взаиморасчёты проводятся в безналичном порядке, т.е. через аккредитив. Продавец получает оплату за квартиру не наличными, а на свой расчётный счёт.

В-третьих, в ДКП должна быть указана полная стоимость приобретаемого жилья. Если квартира находилась в собственности менее 3-х лет, то бывает трудно найти желающих заплатить 13% от дохода, полученного при её продаже.

10-й шаг.Проведение сделки, сдача документов на регистрацию, организация взаиморасчётов.
Как правило этот этап не вызывает больших трудностей, если сделка хорошо подготовлена и организована. Однако, вместе с подписанием кредитного договора и договора ЦЖЗ от военнослужащего требуют подписать заявление, что он обязуется перечислить полученные на счёт в банке-кредиторе денежные средства, накопленные на его именном счету обратно, если сделка по каким либо причинам не состоится.

11-й шаг. Получение ключей от квартиры, подписание Акта приёма-передачи. Завершающим этапом покупки квартиры по «военной ипотеке» является подписание Акта приёма-передачи квартиры. Это происходит непосредственно на квартире. Продавец передаёт покупателю ключи, документы, подтверждающие отсутствие задолженности по коммунальным платежам за проданную квартиру (за время прошедшее после подписания Предварительного договора).