Одной из наиболее сложных сделок с недвижимостью является процедура расселения квартир.

Именно в коммунальных квартирах зачастую происходит расселение, когда совместное проживание с соседями становится просто невыносимым и во избежание дальнейших споров и ссор, жильцы приходят к единственно верному решению – расселению. В обычных квартирах так же возможно расселение, например, при разводе супругов или между родителями и повзрослевшими детьми.

Безусловно, это очень серьезный вопрос – продолжить совместное проживание или разъехаться? Прежде чем принять столь важное решение важно задуматься о том, что ждет вас после расселения квартиры, сможете ли вы приобрести собственное жилье после раздела имущества. При размене квартиры основной сложностью является поиск альтернативных решений, способных удовлетворить запросы каждого жильца. На что могут рассчитывать сособственники жилья, и какие сложности могут возникнуть при расселении.

Существует несколько способов расселения квартир на сегодняшний день, вот наиболее распространенные из них.

• Продажа квартиры и приобретение отдельных жилых площадей для каждого сособственника.
  

  Этот способ является наиболее популярным. Чтобы продать жилье необходимо обратиться в риэлтерское агентство и полностью разъяснить свои требования – за сколько планируете продавать квартиру и какого рода жилье планируете приобретать на полученные средства. Очень важно адекватно оценивать стоимость имающейся квартиры. Случается, что сособственники жилья переоценивают свою квартиру, полагая, что стоит им дать объявление, как покупатели выстроятся в очередь, а вырученных денег хватит не только на покупку всем жилья, но еще и останутся средства на переезд и ремонт. Бывает, что уже при первых попытках реализовать жилье надежды жильцов рушатся и далеко не все продолжают попытки.  Следует понимать, что прежде чем устанавливать цену стоит обратить внимание на несколько факторов, оказывающих влияние на формирование стоимости недвижимости - площадь жилья, месторасположение дома, качество двора и прилегающих территорий, архитектурный облик дома и т.д. С коммунальными квартирами  возникают особые сложности – как правило, дома с такими квартирами являются весьма ветхими со старыми коммуникациями, а спрос на такую недвижимость всегда был специфический

• Обмен квартиры на несколько других объектов недвижимости.

  Обмен квартиры процедура очень проблематичная, поскольку найти лицо, имеющее несколько небольших квартир и желающего поменять их на одну большую – единицы. Расселение обычной квартиры протекает быстрее и чаще, например, обменять трехкомнатную квартиру на две однокомнатные, скажем с доплатой гораздо проще, чем найти собственника трех-четырех квартир разом. Редко возможен обмен коммунальной квартиры на несколько маленьких площадей еще и по финансовым  причинам: комната в коммуналке стоит гораздо меньше полноценной, пусть и небольшой квартиры.

• Сделка с агентством недвижимости.

  Агентство выкупает квартиру для себя с целью дальнейшей ее перепродажи. Такая схема для коммунальщиков весьма удобна, если не сказать: наиболее удобна, поскольку риэлтеры находят подходящее жилье каждому сособственнику и процедура расселения квартиры протекает довольно быстро. Подобная схема расселения практикуется не часто, потому что риэлтеры тоже не хотят работать себе в убыток. А следовательно, скупать по подобной схеме будут только высоколиквидные квартиры, расположенных в престижных и перспективных, с точки зрения последующей продажи, районах города.

Есть еще и другие способы расселения квартир, например, с помощью целевых программ по улучшению жилищных условий или расселению из ветхого и аварийного жилья. Таким образом, решить проблему совместного проживания вполне реально, главное ответственно и грамотно подойти к этому вопросу.

Оптимальная схема расселения выбрана, с агентом обговорены основные моменты и сделка входит в активную фазу. Как показывает практика, именно на этом этапе и появляются первые трудности. Вот наиболее распространенные из них.

1. Для покупки полноценного жилья недостаточно средств. У собственников при продаже квартиры, в том числе и коммунальной не всегда хватает средств для приобретения отдельной квартиры. Это одна из наиболее существенных и часто встречающихся причин прекращения расселения. Получение ипотечного кредитования, или приобретение жилья за чертой города - это возможный метод решения данной проблемы.  

2. Распределение денежных средств между собственниками. Когда речь идет о коммунальной квартире, то при ее расселении сложность возникает с делением общей площади – холла, кухни, ванной и туалета. Общая площадь согласно законодательным нормам распределяется между собственниками пропорционально личной площади. Однако далеко не все соглашаются с подобным распределением и посредством различных причин (маленькие дети, больные родители, пенсионеры и пр.) требуют увеличения доли в общем помещении, а в итоге и увеличения доли в сумме, которая будет уплачена за квартиру покупателем. 

3. Когда один из сособственников отказывается от расселения. Если хотя бы один из собственников не может реализовать свои потребности, то есть приобрести на вырученные средства оптимальное на его взгляд жилье, он может полностью отказаться от продолжения расселения. Такого рода трудности часто возникают в случае недружественных отношений между проживающими, причем, иногда, отказ от дальнейшей сделки обоснован лишь желанием насолить соседу. Иногда, сособственники, таким образом, пытаются увеличить свой размер доходов, требуя большую долю, по сравнению с остальными участниками. Лишь профессиональная работа агента и грамотное юридическое оформление согласия сторон на первом этапе расселения квартиры, либо заключение выверенных и грамотных первоначальных договоров каждого из соседей с покупателем является решением такой проблемы.

4. Торможение расселения из-за медлительности одного из собственников. Иногда возникает ситуация: покупатель на квартиру найден, почти все соседи присмотрели себе подходящее жилье, а вот один все никак не может подобрать себе новую квартиру. Расселение в этом случае приостанавливается до тех пор, пока все жильцы не подберут себе недвижимость. Ведь покупатель не может внести средства за квартиру (а вдруг тот жилец вообще передумает продавать свою долю), а остальные собственники не могут внести залог за подобранные квартиры. Таким образом, все вынуждены ждать друг друга, а это может затянуться на долгие месяцы, а в итоге привести и к отказу покупателя от проведения сделки по расселению.

5. Проблемы с документами. Зачастую проблемы с документами возникают при начале оформления сделки купли-продажи недвижимости. С коммунальными квартирами сложностей обычно больше, поскольку требуется наличие всего пакета документов от каждого сособственника. В случае если жилье или отдельная его часть (в коммуналке) не приватизированы, возникают особые трудности. В этом случае процесс оформления документов затягивается еще на неопределенный срок. При расселении коммунальных квартир необходимо проверять юридическую чистоту документов каждой комнаты, а также правоустанавливающие документы на жильцов – наличие действующего паспорта, права собственности на жилье, согласие всех зарегистрированных лиц на проведение расселения и так далее.

Расселение квартир, несмотря на определенные трудности, все же вполне осуществимо. Главное понимать, что хотя поставленная задача не является простой, грамотная и профессиональная поддержка специалистов Центра Недвижимости Санкт-Петербурга поможет обойти все препятствия и решить «жилищный вопрос».